中国人历来有房子情结,自古就把房子当成安身立命之所。《汉书·元帝纪》说:“安土重迁,黎民之性;骨肉相附,人情所愿也。”有了房子就有了依托,生活就有了最基本的保障。简而言之,房子是家的前提,家是幸福的源泉。在房价高涨的今天，对众多成生活在城市的普通老百姓来说，购买一套房，往往是倾尽毕生积蓄。但是近日，笔者承办了2起房屋买卖合同纠纷，感触颇深，当事人不仅倾尽毕生积蓄，甚至对外债台高筑，但到最后却面临“房、钱两空”的境地。 作为律师，我们直接面对了当事人的期待、无助和绝望，我们充分理解当事人的内心渴望，希望可以通过法律途径帮助当事人从这种尴尬的境地中走出来，但是法律不是万能的，在一些情况下，案件的最终结果无论如何都不是当事人想要看到的。有鉴于此，笔者本期文章将从这2起案件出发，以实际案例向各位读者提示二手房买卖中存在的风险，期望广大读者能够保持警醒，避免在今后的房产交易中再出现此类情况，而给自己造成不必要的损失。
首先需要明确的是，本文中所称的二手房买卖特指：开发商出售后尚未办理不动产权所有权证书前再次被出售的房屋，本文所提示的风险也只针对此类房屋。
01案例1
2014年，A自某开发商处以贷款方式购买了一套商品房（开发商对于房屋贷承担保证责任），双方签订《商品房买卖合同》后办理了商品房预售登记手续。2017年，A与B签订《房屋买卖合同》，将该房屋以100万出卖给B，此时该房屋尚未办理不动产权所有权证，B当即支付了50万元的购房款，剩余50万元待双方办理完过户手续后再支付。合同签订后，A向B交付了房屋，B装修后入住，但没有办理产权过户等手续，也没有办理预售登记变更手续。
不久，A生意失败，对外欠有多笔债务，且无能力偿还房屋贷款，银行遂将A和开发商起诉至法院，开发商替A偿还了剩余房贷后，另申请仲裁解除了和A之间签订的《商品房买卖合同》。在此期间，另有其他债权人将A起诉至法院，A卖给B的房屋被多家法院查封，且均已进入执行阶段。上述房屋的情况，B直至2018年某天，法院在涉案房屋房门贴封条后委托律师介入才得知全部情况。
笔者代理此案件后，第一时间介入，但因为A在其债务危机大量爆发后即失去了联系，律师经过多方调查、调档才摸清了房屋的全部涉诉情况，为帮当事人保住房产，阻止房屋被法院执行拍卖，先后三次向三个查封法院提出执行异议，当事人也在执行异议程序中四处举债，支付了全部剩余房款。目前已有两家法院支持了当事人的终止执行的请求，另有一家法院仍未做出最终认定。但不论法院是否支持终止执行的请求，在开发商已经解除了和A的商品房买卖合同的情况下，当事人想要最终取得房屋的产权都将存在着极大的困难。
02案例2
2016年，A自某开发商处以贷款方式购买了一套商品房，双方签订《商品房买卖合同》后办理了商品房预售登记手续。2018年，A与B签订《房屋买卖合同》，将该房屋以90万出卖给B，此时该房屋尚未办理不动产权所有权证，B当即支付了40万元的购房款，双方约定剩余50万元待房屋满足过户条件时再支付。合同签订后，A向B交付了房屋，B装修后入住。
B装修入住后，偶有债权人前往其住处找A要求还钱，并自述A已将该房屋抵押。B深感不安，遂要求A尽快履行过户手续，A以此为由不断要求B再行支付房款，B再次支付部分房款后仍未与A就过户达成一致，遂咨询律师。
笔者接受咨询后，建议B当事人尽快启动诉讼要求A履行买卖合同尽快过户，案件启动后，A百般推脱，虽然同意继续履行合同，但是一直未有实际动作，且其没有能力一次性偿还所欠银行的剩余贷款，当事人B自身也无一次性支付剩余房款的经济能力，案件因缺乏判决过户的条件，遂一直未能迅速推进，在此期间A因所欠外债，房屋被另一法院查封，且仍有尚未进入执行阶段的案件。
通过上述两个案例，笔者认为，针对购买这种特殊“二手房”的买受人，可能存在着以下几大风险：
1、房屋不具备过户条件，且在较长的一段时间内都无法办理网签，该房产的出卖人实际并不具有该房屋的所有权，仅享有物权期待权。
实践中，老百姓从开发商处购买商品房后，仅仅是在不动产权交易中心办理预售登记，在几年内都不具备办理不动产权所有权证（俗称“小证”）的条件。因为期间较长，商品房买受人在尚未办理产权证时就有将该房屋出售变现的需求，而众多“二手房”买受人也并不介意购买此类房产，甚至此类房产因为房龄较小，相较其他二手房反而具有优势。但是要提醒各位读者的是，我国的不动产权实行的是登记制度，以不动产权登记簿上登记的所有权人为主。因此即便已经和开发商签订了《商品房买卖合同》，办理了并按期偿还了房屋贷款，但是只要该房屋还没有登记在商品房买受人的名下，理论上说该商品房买受人就不是该房屋的所有权人，该房屋仍然属于开发商所有，出卖人仅仅享有所有权的期待权。
二手房买受人购买此类房产时，便无法像其他已有产证的房产一样在不动产权交易中心办理网签和资金监管手续，因此从该房屋的权属登记状态是看不出和买受人有任何的关系。
2、相较已有产权证书的二手房买卖，此类房屋买卖的首付款比例较大，买受人资金风险较大
此类房产因为较长时间无法办理过户手续，通常是先行交付入住，待符合条件时才办理过户手续，这个期间可能长达几年，因此对于出卖人来讲通常会要求较大比例的首付款。因为此交易过程不同于正规的二手房交易是通过资金监管账户支付房款，通常都是直接支付给出卖人，因此对买受人来说首付款比例高，资金压力大，最主要的还是资金的安全，大比例的房款支付给出卖人后，一旦出卖人资金出现问题在日后办理过户手续时都会产生问题。
3、一旦房屋的出卖人涉及债权债务纠纷，通常该房屋都会被查封。
虽然从法理上讲，此时出卖人仍不是房屋的所有权人，但是出卖人享有该房屋的所有权期待权，因此当该出卖人涉及债务债务纠纷时，法院是可以将房屋作为出卖人的财产进行查封，一旦房屋被别的债权人查封，买受人此时是无法通过正常的途径完成房屋过户的办理，要想取得房屋的所有权办理房产证，买受人还需要和出卖人的债权人进行协商，有时不得以为了保住房产甚至需要替出卖人承担一定金额的债务。
4、买受人只能先行通过执行异议程序排除执行，且在执行异议程序中买手人需要筹措资金，支付剩余全部房款。
房屋被查封后，如果买受人不提出执行异议，法院将会通过司法拍卖途径将房屋拍卖用于偿还出卖人的债务，因此查封后，执行异议是买受人维护自身权益的唯一途径（执行和解除外），然而执行异议申请要想得到法院的支持，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，买受人必须符合四个条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。其中对于买受人来说支付全部房款无疑是难度较大的一个先决条件。
5、买受人可能无法取得房屋所有权。
虽然通常买受人和出卖人都会签订房屋买卖合同，但是并不是只要签订了买卖合同，该合同就一定会被法院判决继续履行，法院在审理案件时，对于是否支持继续履行，办理过户手续，需要考量房屋的实际状况，出卖人是否愿意继续履行，是否有能力继续履行，涉案房屋是否有抵押、查封，包括买受人是否有一次性支付所有房款的经济能力都将作为是否继续履行的考量因素。因此很多情况下，法院是无法强行判决过户的，此时对于买受人来说只能解除合同，要求返还首付款，支付违约金，赔偿损失，而通常情况下出卖人已经是资不抵债，没有任何偿还能力的，因此此时买受人则面临着房、财两空的尴尬境地。
以上，笔者结合两起案例分析了“特殊二手房”买卖中存在的风险，望广大读者日后在实践中能够谨慎选择、仔细识别，切勿因此给自己造成不必要的损失！
