陕西合恒律师事务所​

知识点一：未经消防验收或者消防验收不合格的情况下签订的《租赁合同》效力如何认定？

参考案例——（2016）最高法民申818号裁定

【判决摘要】关于案涉租赁合同的效力。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：合同法第五十二条第五项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。本案中，案涉租赁房屋至今未经消防验收合格，违反《中华人民共和国消防法》的相关规定，属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项规定的“租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持”的情形，并不导致案涉《租赁合同》无效。至于东大万尚主张的案涉房屋未按照建设工程规划许可证的规定建设，属于违章建筑，租赁合同无效的问题。原审查明，2009年5月7日西安市规划局颁发的西规建字第（2009）062号《建设工程规划许可证》载明：建设项目名称为法律服务综合大楼，建设规模为框架结构法律服务综合大楼一幢，地上六层，地下一层，总建筑面积为28404.71㎡。案涉租赁合同约定东大万尚承租的房屋即为该建筑物的地下一层至地上三层，故东大万尚主张的案涉租赁房屋系未按照建设工程规划许可证的规定建设，属于违章建筑，租赁合同无效的观点，本院不予支持。至于该法律服务综合大楼超出原建设工程规划许可证，在顶层加建的处理问题属于县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门职责范围。综上，嘉亨公司与东大万尚于2012年3月23日签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的效力性强制规定，不属于合同法第五十二条第五项规定的无效之情形。原审法院以案涉租赁房屋至今未经消防验收合格，违反《中华人民共和国消防法》关于依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用之规定，认定案涉《租赁合同》无效，属于适用法律错误，应予纠正。

敲黑板，划重点，最高院的这个裁定给出了三个思路指引：

1、租赁的房屋未经消防验收合格，并不导致案涉《租赁合同》无效；

2、租赁的房屋未经消防验收合格，违反《消防法》的相关规定，承租人请求解除合同的，人民法院应予以支持；

3、案涉租赁房屋系未按照建设工程规划许可证的规定建设的处理问题属于县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门职责范围，以此观点主张案涉《租赁合同》无效的观点，人民法院不予支持。

因为上述案件涉案房屋处于笔者执业的西安，且最高院裁定指令陕西省高级人民法院再审本案，所以笔者跟进了一下这个案件情况，结果却检索到一个有意思的判决结果，案号为（2017）陕民再110号，有兴趣的朋友可以去检索一下全文，这里只将合同效力的论述部分进行提取，大家自己看：

【判决摘要】关于涉案合同的效力问题。我国《建筑法》第六十一条规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《消防法》第十一条规定，国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核，第十三条规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，嘉亨公司、东大万尚签订租赁合同，虽系双方协商订立，但因涉案租赁房屋并未办理建筑工程竣工验收手续和消防验收手续，未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，嘉亨公司亦未提交有效证据证明在一审法庭辩论终结前其建设行为经主管部门批准，其行为违反了上述法律的禁止性规定，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项规定的无效情形，一、二审认定涉案租赁合同无效并无不当。（同案，在最高院指令再审中，陕西省高院将租赁合同认定为无效……笔者考虑，是不是陕西省高院对于类似情况有统一的审判尺度？）

敲黑板，关于此类房屋租赁合同的效力认定，补充一个知识点：

《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》（[2003]民一他字第11号）曾提到：是否应认定房屋租赁合同无效的问题，应根据不同情况分别对待：第一，出租 《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。第二，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。第三，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。

补充强调一下，最高院这个函复已经在《最高人民法院关于废止1997年7月1日至2011年12月31日期间发布的部分司法解释和司法解释性质文件（第十批）的决定》（法释〔2013〕7号）中被予以废止，原因是与《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》规定相冲突，笔者在检索案件的过程中，发觉现在仍有部分法院和代理律师在引用此函复，特此提醒一下。

知识点二：既然合同有效，在承租人不提出解除合同的情况下，房租收取应何时开始起算？

参考案例——（2018）苏0812民初10148号

【判决摘要】原、被告之间签订的《房屋租赁协议》及《补充协议》不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效合同。合法的租赁关系受法律保护，双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。双方签订《房屋租赁协议》后原告即将涉案房屋交付给被告，后原、被告虽将租期变更为2017年10月25日至2023年10月25日，但因消防工程施工及验收申报的问题，涉案房屋直至2018年9月3日才取得消防验收合格。根据《中华人民共和国消防法》第十三条规定“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用”，被告租赁涉案房屋系用于家具展示与销售，涉案房屋在消防验收合格前无法正式开业，致使被告无法使用涉案房屋实现家具展示与销售目的，本院认为租期起算时间应从消防验收合格之日起算，即2018年9月3日至2023年10月25日，故对于原告要求按照《房屋租赁协议》的标准支付2017年10月25日至2018年9月3日期间的租金的诉讼请求，本院不予支持。但被告已于2017年3月接收涉案房屋并进行装修和宣传，被告亦陈述其在签订《房屋租赁协议》时已明知该房屋未通过消防验收，且2017年12月20日第一次消防验收申报时，也因被告的装修和设置的广告牌遮挡了自然排烟窗和疏散楼梯间可开启外窗而导致消防验收不合格。因被告已实际占有使用该涉案房屋，故对2017年10月25日至2018年9月3日期间的房屋占有使用费被告应予支付，考虑该期间涉案房屋无法正式对外营业且到被告对第一次消防验收不合格亦存在过错，故本院酌情确认2017年10月25日至2018年9月3日期间的房屋占有使用费为5万元。

敲黑板，划重点，这个判决给出了两个思路指引：

1、结合本案件情况，法官认为涉案房屋在消防验收合格之前无法正式开业，租期的起算时间应从消防验收合格之日起算；

2、消防验收合格之前，承租人已实际占用使用承租房屋，且承租人对于消防验收不合格也存在过错的情况下，也应支付部分房屋战友使用费。此思路在本文最后一个判决（2019）湘0408民初459号中，也有印证。

同样审理思路的法院在笔者检索的案件中占大多数，比如（2017）渝01民终4856号也是同样的思路观点，但是注意一下这个案件中一审法院的审理思路：

【判决摘要】案涉房屋系商业用房，处在城区商业街，属于人员密集场所。《中华人民共和国消防法》第十一条规定：“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。”第十三条第二款规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”据此，案涉房屋在未经消防验收合格备案之前，不得使用。案涉房屋租赁合同约定自承租人开业营业（含试营业）之日起给予承租人六个月免租期，此后每半年提前15天支付租金。在出租人未能举证证明承租人在案涉房屋消防验收合格之前即在正常营业的情况下，本院根据承租人的自认，认定承租人从案涉房屋消防验收合格备案之日起正常营业。案涉房屋于2015年4月取得建设工程竣工验收消防备案合格手续，徐发仁主张从2015年10月16日起算第一年租金符合合同约定，本院对此予以支持。一审法院以徐发仁、钱长华于2014年12月初向陈松支付租金15万元为由，认定徐发仁、钱长华接受了案涉房屋没有进行消防验收的事实，从而实质上确认了当事人可以正常经营使用未经消防验收的商业用房，既无事实依据（如果当事人认可了案涉房屋未经消防验收的事实，依照合同约定，应当在2014年6月而非12月支付第一笔租金），也与法律规定相悖，本院对此予以纠正。

从这个判决中，可以看出：重庆市第一中院对于一审（铜梁区）法院认定按照合同约定即从2014年6月支付租金进行纠正，改判为从取得建设工程竣工消防验收合格手续后予以起算。这也可以反映出，还是有法院对于未经消防验收合格的情况下的房屋租赁，租金仍然按照合同约定的时间进行认定的情况，例如（2017）黔0115民初1241号就是与铜梁区法院一样的审判思路，因为笔者也是支持从取得消防验收手续后予以计算房租的思路，所以对于这样的审判思路，笔者这里不多论述，有兴趣的朋友可以自行检索查看。

知识点三：如果解除房屋租赁合同，房租收取的期间怎么计算？ 

参考案例——（2018）鄂09民终405号，其实审判思路多数与第二个知识点一致，房租起算点支持自消防验收合格之日起算。

【判决摘要】本案焦点问题是宏坤公司、仁济公司在案涉《独立商铺租赁合同》履行过程中是否存在违约行为，如存在，责任范围应当如何确定。本院认为：1.按照案涉《独立商铺租赁合同》第5.1条的约定，仁济公司应当向宏坤公司交付合格的商铺，但案涉商铺至2013年11月1日才经过消防验收合格，故即便仁济公司于2013年6月8日将案涉商铺交付给宏坤公司，其交付行为也不符合合同约定。案涉《独立商铺租赁合同》的标的物是商铺，未经消防验收合格即投入使用有可能危及公共安全，故仁济公司在案涉商铺经消防验收合格前的交付行为依法应认定无效。综上，案涉商铺的交付时间应认定为该商铺经消防验收合格后的次日（即2013年11月2日），案涉商铺租金的起算时间应认定为2014年1月1日（即从2013年11月2日起算，加上60日装修免租期）……省略中间计算部分，计算至宏坤公司向仁济公司交还商铺之日（2018年3月24日）期间……应确定宏坤公司下欠仁济公司的租金总额为1104587元。2.虽然仁济公司未按约向宏坤公司交付合格的商铺构成违约，按照案涉《独立商铺租赁合同》第8.2条“甲方未按时交付该商铺的，如甲方延期交铺超过30天，乙方可以无条件解除合同”的约定，宏坤公司有权无条件解除合同，但由于宏坤公司在本案一审诉讼之前未主张解除合同，故应当认定为宏坤公司对该项合同权利的放弃。宏坤公司未按约向仁济公司支付租金构成违约，应按约承担“每延期一天应按未支付部分的万分之二向仁济公司支付滞纳金”的民事责任（即：滞纳金分别从2015年9月1日、2016年9月1日、2017年9月1日起，以本金254726.56元、330750元、347287元按日万分之二计算至本判决确定的下欠租金给付之日止）……。3.因本案二审期间，宏坤公司、仁济公司于2018年3月24日确认解除案涉《独立商铺租赁合同》，宏坤公司于同日将案涉商铺交还给仁济公司，故本案一审判决第一项已无可执行的内容，该判项应予以撤销……5.虽然案涉《独立商铺租赁合同》第6.1条约定“甲方应提供该商铺《房地产证》的复印件和《业主同意转租证明》（如商铺为转租）、《授权书》（如商铺为授权出租）复印件交乙方备案。如因甲方提供上述材料不符合政府部门的要求导致乙方办证时间延长，甲方须对乙方在此期间的损失进行补偿顺延乙方的免租期”，但宏坤公司在本案中未提交证据证明因仁济公司迟延提供案涉商铺《房地产证》的复印件或仁济公司提供的材料不符合政府部门的要求而导致其办证时间延长，也未提交证据证明相关损失，更未就此提起反诉，故本院对其相关主张不予支持。

敲黑板，划重点，这个判决给出了两个思路指引：

从判决可以看出，本案中，法院对于房租计算的审理思路是，因本案二审期间承租方已经将租赁房屋予以返还，所以房屋计算区间自租赁房屋验收合格之日起至租赁房屋实际返还之日止。

同时，本案中，法院对于承租方支付违约金或滞纳金的审理，有一个前提，承租方针对房屋情况并未提出解除租赁合同，即放弃了解除合同的权利，那么就从承租方应当支付房屋的日期起算违约金或滞纳金。

知识点四：如果解除房屋租赁合同，解除的责任应当如何划分？

参考案例——（2019）最高法民申3031号

【判决摘要】关于案涉《房屋租赁合同》解除的责任划分问题。根据原审查明的事实，案涉房屋所在大楼主体工程未申请消防验收。王院林租赁案涉房屋的主要目的就是将其用作餐吧经营使用，属于消防重点防控部门，根据《中华人民共和国消防法》相关规定，王院林本身应对其租赁标的房屋是否具备消防验收条件尽到最大的审慎注意义务。事实上，正是由于王院林未尽该种注意义务，进而擅自装修未经消防验收的房屋才导致其申报资料被退回，也导致其本身同侯玉龙订立《房屋租赁合同》违反《中华人民共和国建筑法》《中华人民共和国消防法》等法律关于房屋使用的强制性消防规定，从而导致合同存在法定解除情形，王院林对此应负有主要责任。侯玉龙提供不符合消防使用条件的房屋用于王院林租赁，对于合同解除应付次要责任。因此，原审法院认定王院林对于合同的解除承担主要责任，并无不当。

关于王院林主张的机器设备损失、办公生活设备损失以及预期可得利益损失应否予以支持的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，案涉机器设备与办公生活设备均属于未形成附合的装饰装修物，且案涉《房屋租赁合同》对未形成附合的装饰装修物也并未明确约定在合同解除时应如何处理，因此王院林可自行拆除，其不属于合同解除后的损失。关于预期可得利益损失，应当是指案涉《房屋租赁合同》在正常履行后，浩斯餐吧经营可以获得的利益，因王院林应负合同解除的主要责任，故该可得利益损失应主要由王院林负担。并且王院林并未提供相应证据证明该部分损失的具体情况，应自行承担举证不能的不利法律后果。因此，二审法院对于王院林所主张的机器设备损失、办公生活设备损失以及预期可得利益损失不予支持，并无不当。

关于侯玉龙、郑敏应否返还王院林已支付的房屋租金问题。本院认为，根据原审查明的案件事实，原审诉讼期间王院林仍然在使用案涉房屋，该种使用是持续占有使用案涉房屋。在王院林持续使用租赁物的前提下，其以案涉房屋未通过消防验收不具备正常经营条件为由，要求返还已支付的房屋租金缺乏法律依据，其该项再审申请理由不能成立。

敲黑板，划重点，这个判决给出了三个思路指引：

1、作为承租方，王院林本身应对其租赁标的房屋是否具备消防验收条件尽到最大的审慎注意义务，对于合同的解除承担主要责任；

2、作出出租方，侯玉龙提供不符合消防使用条件的房屋用于租赁，对于合同解除承担次要责任；

3、租赁房屋的预期可得利益损失，应当是指案涉《房屋租赁合同》在正常履行后，经营中可以获得的利益，且承租方要对该部分的利益的损失承担举证责任。

本文最后，提供一个关于与本文核心内容关联度高，各项诉请（包含本诉、反诉）较为全面的判决，且本判决的法院认为部分论述比较全面，值得大家参考。笔者对此判决仅进行摘要及重点部分标注，文后不再予以评析，有兴趣的朋友可以检索全文进行详细了解。

参考案例——（2019）湘0408民初459号

【判决摘要】

一、原告主体资格及涉案合同的效力问题。本院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，即使在签订合同之初，原告未取得涉案租赁物的处分权，亦不影响涉案租赁合同的效力，且房屋开发商道伟公司出具的《证明》已经对原告关于租赁物的处分权进行了确认，故原告系本案适格的诉讼主体。原告与被告陈芳签订的《房屋租赁合同补充协议》系双方真实意思的表示，且不违反相关法律、法规之强制性规定，应属合法有效，对合同双方均具有约束力。

二、对于原、被告违约行为及过错的分析。1、对于消防问题。本院认为，原告未提供证据证明其交付的房屋通过了消防验收，而被告提供的证据证明租赁物系于2019年1月30日经消防验收合格，据此，可以认定租赁物在交付时未经验收合格，于2019年1月30日方经消防验收合格。租赁物未经消防部门验收合格直接会导致被告和悦酒店无法通过二次消防验收，进而导致其被消防部门给予停止营业及罚款的处罚，并造成其无法办理特种行业许可证这一经营酒店行业重要的证件，最终势必对和悦酒店的经营产生较大负面影响，产生部分经营损失，该损失系原、被告共同导致的，其理由如下：对于原告而言，双方在租赁合同中明确约定，租赁物系用于经营宾馆及宾馆配套使用，原告亦在协议中保证租赁物符合消防标准，并通过相关验收，但原告未依约在交付租赁物前处理好消防问题，在被告承租的前期，该问题还一直存在，原告具有一定的过错，应当承担相应的法律后果；对于被告方而言，被告陈芳作为和悦酒店的设立人及经营管理者，理应充分了解开办酒店的相关法律、法规及其他相关规定，并对租赁物的消防等安全情况进行核实，在明知租赁物未通过消防验收可能影响合同目的实现的情况下，仍选择继续签订租赁合同、装修租赁房屋、开业经营酒店，自身亦存在重大过错，亦应承担相应的法律后果。2、对于租金的问题。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”本案中，虽然涉案房屋未经过竣工消防验收，但是被告陈芳在对此知情的情形下，并未要求解除合同，而是选择接收租赁房屋，并进行装修、开业经营，因此，原告交付未经过竣工消防验收的房屋并非未履行义务，而是履行义务存在瑕疵，被告无权拒绝支付全部租金。双方约定的租金起算点为2018年4月15日，后经双方多次协商后，道伟公司函告和悦酒店，自2018年6月15日开始收取租金，该《函》原告作为证据提供，可以视为其认可道伟公司的承诺，故本案的租金起算点应为2018年6月15日。被告认为应自2018年10月15日开始收取租金，但未提供双方协商一致的证据证实其主张，故本院不予认可。

三、对于违约后果的承担问题。本院认为，原告交付的租赁物存在质量瑕疵，对被告的经营势必会产生影响，现被告未提供证据证实其经营受损的情况，本院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条之规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”，考虑到原、被告的过错程度，并综合全案情形，酌情认定在租赁物经消防合格前（2019年1月31日）减少50%的租金。因原、被告在合同签订后根据租赁物实际测量的面积，将租赁期前两年的租金协定为551100元/季，应当按该租金标准进行计算。根据双方约定，租金按每季度第一个月15日前缴纳，至本案庭审时（2019年5月9日）止，被告应当支付的租金为2018年6月15日至2019年6月14日，共四个季度的租金。其中2018年6月15日至2019年1月31日期间共产生租金1377750元（551100元/季÷3×7.5个月），被告应当支付688875元（1377750元×50%）；2019年2月1日至2019年6月14日期间的租金为826650元（551100元÷3×4.5个月）。以上共计1515525元，被告和悦酒店已经支付551100元，尚需支付964425元。后期租金应按双方的合同及口头约定继续履行。租赁合同中并未对迟延支付租金的违约金进行明确约定，且迄今为止，合同履行不符合双方签订时之预想，并非被告一方造成，原告亦有过错，故对其主张的违约金本院不予支持。被告主张的消防罚款损失40000元，系因“和悦酒店未经消防安全检查擅自营业”造成，如本院前述分析，对此双方均有过错，故本院酌情认定该损失由原告赔偿和悦酒店50%即20000元，其余损失由被告自行承担。被告和悦酒店在庭审过程中自述“有一两次，每次一两天属于停业状态。其中在这种过程中，我们只有一位客人在住，而且是我的供应商”，即其认可酒店基本上属于经营状态、未停业的事实，且和悦酒店未提供其反诉称的停业整顿10个月的相关证据，故对于其主张的酒店折旧费损失，本院不予支持。

……(焦点四予以删除)

五、合同解除的条件是否成就的问题。本院认为，解除合同应综合考虑合同之约定以及双方当事人之履约情况，为维护市场的稳定性，对于合同的解除应作慎重考虑，当事人之间的约定存在冲突时，不能当然适应对于解除条件更为宽松的合同条款。原告主张解除合同的依据为被告迟延支付租金，涉案租赁合同第八条第3款约定：“当乙方不按时交纳租金，迟延超过一个季度时，甲方有权收回租赁权”，但该租赁合同第十四条第3款又约定：“有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同……乙方每次迟延支付租金、当甲方每次向乙方发出书面催款通知二次后，乙方自第二次收到该催款通知超过60天仍未付款的”，较第八条第3款而言，第十四条第3款关于合同的解除约定更为严苛，而本案确存在原告履行合同义务存在瑕疵（交付的租赁物存在消防问题）在先，被告迟延支付租金在后之情形，且和悦酒店曾两次向原告支付租金（第二次因原告自身原因而致支付未成功），该行为足以表明其继续履行租赁合同的意愿，综合上述情形，本院认为本案应当适用租赁合同第十四条第3款约定的较为严格的合同解除条款，虽被告不能以原告瑕疵履行合同义务而拒付租金，但原告亦不能在其未提供证据证明其已经向被告发出两次书面催款通知并经60日后被告仍未支付租金的情形下主张解除合同，故本院认定，双方约定的解除合同的条件尚未成就，对于原告的该项诉请，本院不予支持。

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     张文韬律师，男，西北政法大学法学硕士研究生，陕西合恒律师事务所专职律师，无忧商事诉讼法律服务团队创始人，同时具有CTP国际财资管理师资格。曾在国有银行对公、法律、信贷等多部门工作，具有各类银行业务的实践经验。现专注于公司领域、银行金融类等客户商事业务法律事务研究，具备丰富的企事业单位法律实务经验，能准确地把握企事业单位的需求，更好地从法律角度为顾问单位建言献策，为顾问单位的发展保驾护航。