随着房地产市场的不断发展，房价不断攀升，在众多商品房买卖合同纠纷案件中，因一方违约，导致合同无法继续履行而解除后，对于买方作为守约的一方来说，最大的损失就是用当初约定的房屋价款已经无法购买到相同的房屋，此处即为房屋溢价损失。那么购房者除要求违约方返还已付款外，能否向其主张溢价损失赔偿呢？下面通过案例我们对此进行分析：
A业主于2018年与某开发商签订《商品房买卖合同》，约定以80万元购买一套房屋，于2020年交付房屋并办理不动产登记手续。后A业主支付了80万元房款，开发商与其办理了《商品房买卖合同》网签备案手续。但由于开发商原因迟迟未能办理房屋交付手续，A业主以开发商构成根本违约致使合同目的不能实现为由向法院提起诉讼，请求解除合同，并返还80万元购房款。在此期间由于该房屋的市场价格已经上涨到100万，A业主同时请求开发商赔偿房屋溢价损失20万元。
在此案例中，房屋溢价损失就是这两年间房屋市场价值增值的20万元。由此引发了下列一系列问题：
01.房屋溢价是否属于法定的损失
根据《民法典》584条关于损失赔偿范围的规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。首先要讨论的问题就是房屋溢价是否在上述法条规定的违约损害赔偿范围内？
上述案例中，商品房买卖合同未能履行完毕，开发商未向A业主交付房屋，A业主并未取得房屋的所有权，也就未取得该房屋溢价部分的财产所有权，所以房屋溢价不属于业主的直接损失。
既然溢价损失不属于直接损失，是否属于合同履行后可以获得的利益呢？根据法律规定，可得利益损失受“可预见性”条件的限制，将其列为可得利益损失理论中存在很大的争议，有学者认为影响房价的因素很多，除受市场影响较大外，还受中央调控政策、地方政策的影响，可谓瞬息万变。无论是开发商还是个人都不能保证该地区该楼盘该房屋一定会涨价，所以房屋溢价不具备能预见性这一特质。但司法实践中多倾向于房屋溢价损失可以定性为可得利益损失。
通过Alpha大数据库的检索可以看到，涉及房屋溢价损失的案件数量自2017年开始大幅度上升，这也是随着经济快速增长，使得房屋价格不断上涨之后引发的社会问题。
02.在司法实践中，法院对于房屋溢价的界定
广东省高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》【粤高法〔2017〕191号】第40条“房屋买卖合同因一方当事人违约被解除的，守约方可以要求违约方赔偿房屋差价或者转售利益等可得利益损失......”就明确将房屋溢价损失定性为“可得利益损失”。
贵州省高院关于“贵州省铜仁市金龙房地产开发有限公司、向阳商品房预约合同纠纷二审民事判决书”载明：合同对本约的标的物、对价等已经作出明确约定，当事人对本约的期待利益已经固化，违约方一旦违约，守约方的期待利益也随之丧失，守约方亦丧失了与他人订立同类本约合同的机会，导致机会损失转化为现实损失，该机会损失归属于信赖利益的损失。某业主基于其与房地产开发公司所签订的预约合同而产生的权利是对将来订立本约的一种期待权，其有理由相信预约债务人即房地产开发公司将来会依双方所签订的预约合同行事。因此其相信双方当事人会受此约束，并在基于这种信赖而行事的同时，放弃了与其他同类对象进行类似交易的机会；房地产开发公司作为预约债务人违反义务，则必将使预约债权人业主蒙受因丧失交易机会而遭受的利益。而要合理维护业主的权益，法律只要拟制使其利益状态达到签订原预约合同所约定的本约签订时的状态即可，具体来讲即是本约原本实际应该签订时的所涉房产市场价格与预约合同所约定的价格之差。鉴于涉案房屋并未实际出售，一审法院以房屋评估价减除预约价作为房地产开发公司对业主的损失赔偿，既对违背诚信原则的行为进行了惩戒，也合理地弥补了业主的损失。一审判决合情合理合法，依法予以确认。”该判决将房屋溢价损失归类为信赖利益损失，即业主因为信赖房地产开发公司会按照合同约定履行交房、办理不动产登记手续等义务，继而放弃了与其他同类对象进行类似交易的机会，现房地产开发公司违约，造成房屋溢价损失这一客观损失，理应由违约方承担。
陕西省高级人民法院在审理孙达静、周少如与史琅、陕西宝徕房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷再审一案中认定：“根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。本案中，在房屋买卖合同签订后，因房价涨幅较大，二审判决认定双方合同约定的违约金远低于因合同解除所实际发生的损失，故二审判决在确定赔偿数额时对史琅主张的房屋差价损失、已经支付的中介费损失以及定金损失予以支持，并不违反法律规定。”
根据我国多地法院对于该争议问题的认识来看比较统一，房屋溢价损失属于损害赔偿的范围。这样认定也是很有道理的，一方不遵守约定违约致使合同目的不能实现，就要因此受到惩罚，如果只是主张开发商承担违约责任，返还已付房款及支付利息，现实情况中该损失往往低于房屋溢价损失，开发商反而能以较少的代价获取更大的利益，不符合民法典中诚实信用原则，更不利于鼓励缔约双方守约、维护市场公平。
