合恒分享 ||以案说法---楼上管道漏水侵权案件中，楼下业主的租金损失如何保护？
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作者:合恒律师-张文韬律师
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发布时间: 1626天前
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楼上业主因排水管道问题漏水，致使楼下业主遭受经济损失，直接的经济损失，有充分损失价值或修复价值证据的情况下，直接的经济损失往往都能得到赔偿。但，如果楼下业主房屋为出租房屋或楼下业主因此出去租房住的情况下，此部分租金的损失能否得到赔偿？或者什么情况下的租金损失能够得到法院的支持？本文笔者通过对涉及此问题的案件判决进行检索，对各真实判决中法院的观点进行整理，以供参考。
一、参考案例——（2016）新01民终3238号：
【裁判要点】（二审法院）本院认为，王转红所提交公证书记录的内容及现场照片能够清楚的反映1803号房屋严重受损的事实，足以导致王转红无法在1803号房屋居住，故其另行租赁房屋居住所产生的租金费用应当认定为因1903号房屋漏水给王转红造成的实际损失，漏水事实自2014年10月起发生，至2015年11月鉴定机构去现场勘查时，涉案1803号房屋仍处于无法居住的状态，且凌云公司也未能提供证据对1903号房屋已进行修缮，漏水隐患已消除的事实予以证实，结合1803号房屋面积及无法居住的期间综合考虑，王转红关于另行租赁房屋所产生的租金损失12800元的主张数额并未过分高于一般房屋租赁市场的交易价格，故本院对王转红的该诉讼请求予以支持，一审判决对此认定有误，本院予以纠正。【要点提炼】1、“足以导致”该房屋无法继续居住为前提，另行租赁房屋有必要性；2、房屋漏水的隐患一直处于未排除的状态，即侵权状态持续；3、租金主张的期限和金额未过分高于市场价格。
二、参考案例——（2018）辽01民终10866号：
【裁判要点】（一审法院认为）……其次，关于房屋租金损失的数额。根据房屋内因漏水而造成的损害程度，考虑包金良修复地板、墙面所需的时间，一审法院酌情支持其15天的租金损失即10000元。超出的时间属于包金良怠于修复而产生的额外损失，一审法院不予支持。（二审法院认为）……关于争议的房屋租金损失一节，因包金良至今未能提供房屋租金交付的直接证据，且靳菲对包金良主张的租金损失标准提出异议，并提供了证据予以佐证，本院依据双方当事人提交证据及案件客观事实酌定确定房屋租金损失为5000元。【要点提炼】1、必要的修复时间还是会考虑的，没有充分的鉴定意见，法院通常都会酌定；2、租金需要提供充分证据证明另行租赁房屋的事实和缴纳租金的事实。
三、参考案例——（2013）沪二中民一（民）终字第363号：
【裁判要点】（二审法院认为）……上诉人另主张因漏水造成房屋租金损失55，000元，要求被上诉人赔偿，对此本院认为，上诉人的房屋在发生漏水事件之前和之后均被出租，由上诉人收取租金，现因楼上漏水，上诉人的房屋需重新装修，空置了较长时间，确实给上诉人造成了一定的损失，原审法院以未发生实际损失为由不予支持不妥，本院综合考虑该房屋修复的工期及其出租情况，酌情支持上诉人租金损失25，500元。
四、参考案例——（2011）芝民社二初字第192号：
【裁判要点】庭审中，原告增加诉讼请求，要求被告给付原告租金损失9750元，按照月租金1300元计算自2011年2月6日至9月26日期间的租金损失。为此原告申请鉴定诉争房屋的月租金。本院根据原告的申请，委托山东博莱仕资产评估有限公司进行评估，该公司于2011年12月5日作出资产评估报告书，评估结论为：芝罘区机场路273号寰辰佳苑黄务篆山交运住宅楼第××座1单元6层601号房屋，自2011年2月6日至9月26日期间的房租为人民币129××8.××元。原告支付评估费2000元。原告对该报告书无异议，被告对该报告书真实性无异议，对内容有异议，认为评估的房租远高于市场价格，诉争房屋的月租金应该不到1000元，该报告书与本案无必然关系，原告不存在房租损失，即使存在房租损失，也不是被告造成。本院认为，公民、法人的合法财产权受法律保护，侵犯他人合法的财产权利，应当承担赔偿责任。经鉴定，被告房屋是往原告房屋漏水，事实清楚，证据充分，故被告应当对原告房屋渗漏及损坏部分进行修复，如拒绝修复则应当赔偿原告相应的经济损失，因被告拒不承认系其房屋内漏水导致原告损失，现原告要求被告赔偿房屋受损的修复费用1783.06元，于法有据，本院予以支持。关于租金损失，鉴定意见书中认定诉争房屋内装修受损，影响正常居住使用，且证人郭磊到庭证明原告租房的事实，现原告要求被告支付租金损失，本院予以支持，但原告主张自2011年2月6日始至9月26日期间的租金损失，本院认为时间过长，本院于2011年5月23日组织原、被告及鉴定机构到诉争房屋进行现场勘查，勘查后原告应及时对房屋进行修复，根据房屋受损的具体情况，本院确定原告应于勘查后10日内修复完毕，故原告的租金损失应自2011年2月6日受损之日计算至2011年6月2日止，原告在外租房居住，月租金为1600元，低于经鉴定的租金数额，故应按照月租金1600元计算原告的实际损失，原告自2011年2月6日至2011年6月2日期间的租金损失为6186.6元。
五、参考案例——（2018）吉0194民初929号：
【裁判要点】关于姜永泽主张的租金损失一节，本院认为，姜永泽承租涉案房屋的目的系用于经营茶馆，其已实际取得经营执照，因此次漏水所造成的损失情况，确实影响了其对涉案房屋的使用、收益，但并未导致该房屋完全无法使用，故姜永泽主张该租金损失应计算至实际给付之日止本院不予支持，本院酌情判令丰鑫物业公司应当承担自漏水事故发生之日（即2018年7月5日）后四个月的租金损失共计116667元（350000元÷12个月×4个月）。
六、参考案例——（2019）辽04民终2111号：
【裁判要点】……关于是否应该赔偿徐广义租房租金及数额问题，此次漏水事件发生于2019年1月29日，供水公司于当日关闭水管致使徐广义家自来水无法供应，2019年4月11日恢复供水。因双方对赔偿问题存在争议，2019年3月4日，徐广义诉至顺城区法院请求赔偿财产损失，2019年4月10日向法院申请对漏水所致的财产损失进行评估。因在评估前无法进行维修，影响徐广义对房屋的使用和居住，故自漏水事件发生之日起至评估报告出具之日止的租房租金，本院予以支持，数额按550元/月计算，4个月总计2200元。
七、参考案例——（2017）京0105民初74803号：
【裁判要点】……对于另行租房的租金损失，根据日常生活经验法则可知，房屋阳台漏水对于房屋正常居住使用影响较小，但是，涉诉某1房屋尚处于新装修过程中，因漏水势必影响后续装修及入住进程，且原告为保存证据亦未自行修复受损部位，阳台漏水客观上妨害了原告正常居住使用房屋，故原告另行租房具有一定的合理性，被告应赔偿与其侵权行为及损害结果相适应的原告另行租房租金损失的合理部分，本院基于阳台漏水对房屋正常居住使用的合理影响程度、租金金额等因素，酌情判处被告负担合理的租金损失3500元。
